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줄이고 모으는 스마트 세테크, 양도소득세 절세전략은?

금융/달려라 직딩 2017.08.10 18:00


이번 달, 많은 분의 눈이 2017년 세법 개정안에 쏠려 있었습니다. 지난 2일 정부가 발표한 2017년 세법 개정안에는 양도소득세 장기보유특별 공제 인하 등 다양한 내용이 포함되어 있었죠. 새로이 발표된 내용에 따라 절세 전략도 조금은 달라져야 할 것으로 보이는데요. 양도소득세 절세 전략, 함께 살펴보시죠. 



▶양도소득세란?


흔히 양도소득세는 집을 사거나 팔 때, 그 시세차익에 따라 발생하는 세금을 뜻합니다. 하지만, 양도소득세는 주택 거래뿐 아니라 모든 부동산의 거래에 적용되는데요. 토지나 건물 등 고정자산의 영업권이나 특정 시설물의 이용권, 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 모든 양도소득에 부과됩니다. 취득일로부터 양도일까지, 보유 기간 동안 발생한 이익에 대하여 양도 시점에 과세합니다. 만일 부동산 양도로 이익이 발생하지 않았거나, 손해를 봤다면 양도소득세는 과세하지 않습니다. 


 

부동산을 양도할 때, 양도소득세 납부 의무가 있는 사람은 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 주소지에 속한 관할세무서에 양도소득세 예정신고를 하고 납부해야 합니다. 또, 당해 연도에 부동산 등을 여러 건 양도했다면 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에서 확정신고를 하거나 국세청 홈택스 홈페이지에서 인터넷으로 신고를 할 수 있습니다. 1건의 양도소득만 있는 자로서, 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 패스!


양도 소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요한 경비(취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등)을 빼고, 장기보유 특별공제와 기본 공제를 한 후 금액에서 세율을 적용해 계산합니다. 다음으로, 계산된 금액에서 지방소득세 10%를 더하면 총 부담할 양도소득세를 구할 수 있습니다.



공식을 알아도 막상 혼자 계산하기에는 부담이 될 수 있는데요. 2016년에 생긴 <양도소득세 종합포털>이라는 원스톱 통합 서비스를 통해 미리 계산해볼 수 있습니다. 



▶양도세 '0'원으로 만드는 절세 포인트


물론 양도소득세는 당연히 내야 할 세금입니다. 그러나 다양한 조건에 따라 비과세 혜택을 받기도 합니다. 또, 파는 시기나 그 방법에 따라 절세 할 수 있지요. 



절세 포인트 1. 비과세 조건 확인

1가구가 실거래가 9억 원 이하의 주택 한 개를 2년 이상 보유하면 양도소득이 있더라도 비과세가 된다고 합니다.(8.2 부동산 대책 이후 2년 이상 거주요건 추가) 이때, 주택의 보유 기간은 해당 주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산한다고 하는데요. 따라서, 취득일과 양도일의 판정이 무척 중요하죠. 해당 주택의 잔금 받는 날을 취득일로부터 2년이 지난 후로 하고, 등기 또한 2년이 지난 후에 이전해주는 절세 TIP도 고려해볼 수 있습니다. 


일시적 1가구 2주택의 경우, 조건에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 첫 번째 주택 취득 후 1년이 지나간 다음에 두 번째 주택을 취득한 경우, 첫 번째 주택을 두 번째 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 매도하면 비과세 적용 대상이 됩니다. 3년이 경과한 다음부터는 정상적 과세 대상이라는 사실을 기억해야겠죠? 



절세 포인트 2. 감면 대상 여부 확인

2013년 4.1 대책으로 인한 양도소득세 감면 대상인지 아닌지 확인해보세요. 감면 대상 주택의 경우, 매수 후 5년 동안은 양도소득세 100%가 감면됩니다. 


4.1부동산 대책 감면 대상 주택이란, 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자로부터 매입하는 주택으로서 '취득가액이 6억 원 이하이거나 주택의 연면적(아파트는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택'을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 주택공급업체와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함)한 상황에 해당하는 주택을 말합니다. 



2017년 준공공임대 등록 후 10년 임대한 경우에도 감면 대상이 될 수 있습니다. 올해 등록하고 10년 후의 일인데요. 2020년 12월 31일까지 매매계약 및 계약금을 지급하고 3개월 이내 임대주택 등록, 10년간 임대 후 양도하는 주택의 경우 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 그러나 이 경우 임대사업자는 세제 혜택 등 인센티브를 누리지만, 그 대신 등록 임대주택을 의무기간 임대해야 하고 주택 매각이 제한됩니다. 또한, 임대료도 연 5% 이상은 올릴 수 없습니다. 


절세 포인트 3. 주택 양도 시 절세를 위한 순서 확인

다주택자의 경우, 양도소득세 비과세 혜택은 받을 수 없습니다. 그러나 양도세를 줄일 방법은 있습니다. 바로, 주택 양도시 순서를 체크하는 것인데요. 양도세는 누진 구조로 되어 있어, 차익이 누적되면 세율 역시 증가합니다. 즉, 주택을 한꺼번에 팔게 되면 한 채당 발생하는 양도차익이 합산되어 당연히 세율이 높아집니다. 따라서 2주택 이상을 한꺼번에 팔지 않는 것이 좋습니다. 


주택 중 양도차익이 가장 작은 주택부터 매도하는 것이 양도소득세 절세의 방법. 1가구 1주택은 비과세 대상입니다. 따라서 양도차익이 커서 양도소득세가 제일 많이 나올 것으로 예상하는 주택을 마지막에 처분하여 1주택 비과세를 하는 것이 유리합니다. 


절세 포인트 4. 처분 시기 확인

일반적으로 양도소득세는 양도차익에 대하여 6-38%의 세율이 적용되는대요. 부동산 보유 기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%, 1년 미만의 경우 50%까지 적용될 수 있죠. 또한 같은 연도(1월1일 ~ 12월31일 )내에 처분한 부동산들은 합산해서 높은 세율이 부과될 수 있습니다. 그러므로 처분 시기를 잘 따져봐서 결정해야 합니다. 


3년 이상 보유한 부동산의 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 4년 이후부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 <장기보유 특별공제>를 해줍니다. 만일 10년 동안 보유했다면 30%의 장기보유 특별공제율이 적용되는 것이죠. 또, 1세대 1주택이지만 양도소득세가 과세하는 고가주택은 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용한다는 사실, 주택 매도 시 꼭 기억하세요. 


하지만 예외도 있는데요, 올해 세법개정으로 2018년 4월 1일 이후부터는 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용에서 배제됩니다. 


절세 포인트 5. 부부 공동 등기 활용

누진세인 양도소득세. 시세차익 분산을 통해서도 절세를 노려볼 수 있습니다. 단독 등기 일때보다 부부 공동 등기일 경우 적용되는 세율도 낮고 기본 공제도 각각 해당하므로 양도소득세를 줄일 수 있죠. 다만, 단독명의로 등기를 내고 중간에 공동명의로 바꾸면 취득세가 부과되는 경우가 있으며, 배우자 증여공제액(6억)을 초과하면 증여세 과세 가능성이 있습니다.


절세 포인트 6. 필요경비 항목, 영수증 확인



양도소득세를 계산할 때, 처분 시 주택 가격에서 주택 취득 시 들어간 비용과 기본공제 금액을 뺀다는 사실을 앞서 살펴봤죠? 이 '필요경비'가 양도소득세를 절약해주는 하나의 중요한 포인트. 본래 용도 변경을 위한 개조비용, 토지 이용 편의를 위한 장애물 철거나 도로 신설비용, 주택의 발코니 확장, 방범창 설치비 등 집의 가치 증가를 위한 인테리어 비용이 필요경비로 인정되는데요. 


이런 비용들은 공제대상 비용에 포함되기 때문에 중요합니다. 이런 비용을 필요 경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등 증빙서류가 필요합니다. 또, 시공업자에 대한 정보도 미리미리 확보해 두는 것이 좋습니다. 



▶2017년 양도소득세 관련법 개정 상황 점검하기


2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상 지역 내 주택을 양도할 때 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 적용에서 배제됩니다. 이는 2018년 4월 1일 이후 적용이 될 예정인데요. 현행 2주택자와 3주택자 이상 소유자들 모두 양도 차익에 따라 기본 세율(6~40%)을 적용했다면 개정 후에는 달라지는 것이죠. 2주택자는 기본세율에 +10%p, 3주택자는 기본세율에 +20%p를 더합니다.


분양권 전매 시 양도소득세 또한 강화되었습니다. 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터, 조정대상 지역에서 분양권을 전매할 때는 보유 기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용하게 됩니다. 현재 1년 이내 전매는 50%, 1년이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~40%였던 것에서 변화가 있었습니다. 


인류 문명이 시작된 이래 늘 존재한 세금. 어떤 이는 '문명을 위해 지급하는 대가'라고 말하기도 했는데요. 그렇지만 합법적인 방법으로 절세하는 일은 또 다른 재테크의 하나겠지요? 한화생명 여러분도 양도소득세 절세 전략 꼼꼼하게 세워 스마트한 절세에 도전해보세요.



김민지

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