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변화하는 부동산 시장, 그 공략법은?

금융/달려라 직딩 2017.10.20 09:00


8.2부동산대책 이후 주택가격이 하락세로 전환됐습니다. 하지만 언론의 자극적인 기사 제목과 달리 주택 가격의 하락은 아직은 미미한 수준입니다. 물론 8.2부동산 투기과열지구의 매입(청약)에서 매각(양도)까지 전 방위 고강도 규제로 과열영상을 보이던 주택가격 상승률은 점차 둔화되고 있긴 합니다. 기존 주택은 거래 관망세가 지속되고, 향후 매도자 우위 시장에도 균열이 가는 분위기이죠. 


이번 부동산 대책의 특징을 보면 수요억제대책이 풍성함에도 공급대책은 빈약합니다. 이에, 일부 부동산전문가들은 부동산 투자를 근본적으로 막기 어려울 것이라는 의견도 있습니다. 실례로 8.2부동산대책 이후에도 강남권 청약시장은 수십 대의 경쟁률 속에 인기가 지속되고 있습니다. 


이에, 향후 부동산 투자를 계획하는 분이라면 부동산시장 투자판단이 혼란스러운 때라고 볼 수 있습니다. 8.2부동산 대책 이후에도 후속대책이 지속적으로 나오고 있는 상황인데요. 8.2 부동산의 대책의 주요 내용과 이후 집값을 변동 요인을 찾아보고, 시장의 접근에 향후 투자에 대한 방향을 살펴보도록 하겠습니다. 



▶현재 부동산시장의 어려움


서울 주변 경기도 지역의 아파트 입주 물량은 2017년 하반기부터 증가해서 2019년까지 이어지고 있는 상황입니다. 수도권 하반기 입주 물량은 전년 동기 대비 50% 상회로 증가하여 화성시 ∙ 수원시 ∙ 평택시 ∙ 시흥시 ∙ 부천시 등에 집중 발생하고 있어 지역별 가격하락 리스크로 작용하는 현실입니다.


올해 말까지 미국의 기준금리 인상까지 점쳐지고 있습니다. 국내 상황도 미국과 금리 차가 확대되면 발생될 문제로 인해 금리 인상을 고려하고 있는 상황입니다. 당장 미국이 금리를 추가로 올리면 한⦁미간 금리 역전으로 외국인 자금 이탈이 가속화될 수 있습니다. 한국은행도 선진국의 통화정책 변화로 국내에서 자본 유출입 가능성을 벌써부터 지적하고 있습니다.


무엇보다도 1,400조가 넘는 가계부채는 부동산시장에도 걱정을 안겨주고 있습니다. 미국이 공격적으로 돈줄을 조일 경우 우리 시중금리 상승세가 가팔라진다면 가계부채 상환이 부담이 커질 수 있습니다. 현재 주택담보대출금리가 3~4% 수준이지만, 5~6%대로 상승 가능성도 나오고 있어 몇 년 전 주택시장의 하우스푸어 문제들이 생각나게 됩니다.



▶투기과열지구 및 투기지역의 지정


투기 과열지구가 6년 만에 부활했습니다. 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 세 가지입니다. 투기과열지구에는 정부에서 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역 중심으로 과열이 심화되고 있다고 판단되는 서울 25개구 전역과 과천시·세종시로 지정했으며, 투기지역은 서울 강남4개구(강남, 서초, 송파, 강동), 용산 등 7개구 및 세종시로 지정했습니다. 




투기과열지구 및 투기지역 지정 시 14개 이상의 규제 패키지가 동시에 시행됩니다. 이는 8월 3일부터 적용되어 단기적 가수요 차단에 상당한 영향력 발휘되고 있는데요. LTV∙DTI 40%와 청약 1순위 자격 제한, 가점제 적용확대, 양도세 가산세율 적용, 조합원 지위 양도 등 폭발력 있는 규제가 즉시 시행됨으로 인해 투기 과열지구 내 정비사업지역 규제로 향후 보수적 청약전략이 예상됩니다.


지금까지는 자금력 있는 투자자가 여러 채를 구입하는 경우 많았으나, 12월부터는 투기과열지구 내 일반∙조합원 분양에 당첨될 시에는 5년간 다른 정비사업 분양∙입주권을 얻을 수 없게 됩니다. 더구나, 내년부터 재건축 초과이익 환수제 시행이 본격됨에 따라 재건축사업 속도에 영향을 줄 것입니다. 조합설립 시 매매거래 금지 등 여러 규제 적용으로 사업 속도를 늦추고 조합설립 및 경관심의를 마친 단지를 중심으로만 속도를 높일 것으로 보입니다.



▶LTV / DTI 비율 강화 


8.2대책에는 LTV / DTI 비율 강화가 포함됩니다. 투기 과열지구는 기본적으로 LTV(담보인정비율) ∙ DTI(총부채상환비율) 40%가 적용됩니다. 투기과열지구 및 투기지역은 주택유형∙대출만기∙대출금액 상관없이 일괄 40%로 강화되어 대출받기 어려워질 것입니다.


주택담보대출 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택 담보 대출을 받을 경우 LTV ∙ DTI 30% 적용받게 됩니다. 다만, 서민 및 실소유자는 LTV∙DTI 50% 적용받게 되는데요. 이 서민 및 실소유자의 대상이 되기 위해서는 ①무주택세대주 ②부부 합산 연 소득 6천만 원(생애최초구입자 7천만 원)이하 ③주택가격은 투기과열지구 ∙ 투기지역 6억 원 이하, 조정대상지역은 5억 원 이하라는 조건을 충족해야 합니다.



LTV∙DTI 강화는 과열된 부동산 시장 진정제 역할을 할 것으로 예상됩니다. 과거 부동산 시장을 보면, 보유세보다 오히려 LTV∙DTI 강화가 부동산 가격에 더 영향을 미쳐왔습니다. 이번 강화된 LTV∙DTI는 2000년 이후 역대 최고 수준의 여신 규제입니다. 투기 지역으로 지정된 곳은 8월 3일부터 적용되나, 투기지역 이외에 투기과열지구로만 지정된 서울 14개 구와 과천시는 은행감독 개정안 시행된 이후 대출 승인 분부터 적용됩니다. 



▶양도소득세 강화


이번 발표된 다주택자 양도소득세 강화는 다주택자들에게 많은 고민을 주고 있는데요. 내년 4월 이후 양도하는 주택에 대해 2주택 이상 다주택자에게 조정대상 지역 내 주택을 양도 시 양도소득세를 중과하게 됩니다. 기본세율(6~40%)에 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p 적용합니다.



보유 기간에 따른 장기보유특별공제혜택도 배제되게 됩니다. 또한 다주택자뿐 아니라 1주택자도 거주조건 불충족 시 양도세를 적용합니다. 8.3일 이후에 취득한 주택에 대해 최소한 2년 이상 거주 요건을 충족해야 비과세 요건이 충족되게 되었습니다.


청약조정지역 내 3주택 이상 다주택자는 내년 4월 1일 중과 이전 매각 유리로 유휴주택 시장에 나올 듯합니다. 3주택자 15년 보유 양도차액 5억 원 주택 매각 시, 양도세 약 3억 원으로 종전(약 1.8억)보다 142% 증가되어 부담이 예상됩니다. 이에 일부 다주택자, 장기보유 시 임대사업자 등록 고려해야 합니다. 임대주택을 등록하게 되면 양도세 중과 대상에서 제외되어서 장기보유특별 공제 혜택이 유지됩니다. 


2주택은 양도세 10%씩, 3주택은 20%씩 중과되는 구조로 주택 수 감소 시 세금이 감소되는 구조인데요. 4월 전까지 세금으로 인해 주택 수 조정이 예상되어서, 이때 비조정지역 주택· 양도차익이 적은 주택·단기보유 주택 순으로 매각하는 것이 유리할 것입니다. 


각 주택의 보유 기간과 양도차익도 함께 고려해야 합니다. 시세차익이 적은 집을 우선 팔아 세금을 낮추고 차익이 큰 집을 비과세 대상으로 돌리는 것이 핵심이라고 볼 수 있을 것입니다.


지금까지 8.2부동산 대책의 주요 내용에 대해 살펴봤습니다. 하반기 이후 부동산시장은 정부의 부동산규제 정책 이외에도 입주물량 증가 및 가계부채, 그리고 금리인상 등의 많은 이슈들이 산적해 있습니다. 물론 당장 주택시장의 대세적 하락세를 말하는 것은 이르지만, 정부의 강력한 부동산 대책에 대해 일종의 경고음으로 해석하는 것이 옳은 투자 전략이라고 판단됩니다. 


올 10월 말에는 8.2부동산 대책에 이어 부동산 추가 대책이 발표된다고 하는데요. 부동산 시장의 주체들은 시장의 갑작스러운 혼란을 미리 대비하여 항시 보수적 투자접근전략을 가지고 움직여야 할 것입니다.



이덕수

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