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재건축 보다 리모델링! 리모델링 사업 투자 시 유의할 점은?

금융/달려라 직딩 2017.10.27 09:00


최근 리모델링 사업이 다시 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 현재 리모델링 사업은 서울을 비롯한 수도권에서 45여 개 단지, 2만 가구 이상의 규모로 추진 중에 있는데요. 특히 수도권에 해당 단지가 많습니다. 그 이유는 제 1기 신도시 건설 때 준공된 1980~1990년대 지은 아파트 많기 때문입니다. 이 들 단지 중 많은 수는 재건축으로 진행하기에 높은 용적률을 이유로 재건축에 매력을 느끼고 있는 상황입니다.



사실 리모델링 사업은 작년 11.3일부터 시작해 8.2대책, 그리고 9.5부동산대책에 이르기까지 재건축 아파트에 대한 대출 규제 및 전제 제한 강화에 대한 풍선효과로 관심이 증가되고 있었는데요. 이러한 관심 속에 정부도 리모델링 규제완화를 통해 노후한 아파트를 개선하기 위한 정책들을 내놓았습니다.


2014년 이후 주택법을 개정을 통해 15층 이상 아파트에 대해서 최대 3개 층까지 수직 증축을 허용과 가구수 15%를 증가시킨 결과 사업성을 증가시켰고요. 사업 진행 속도를 증가시키기 위해서 리모델링 동의율도 완화했습니다. 한 동은 50%, 단지 전체 동의율은 기존 80%에서 75%로 완화시켰습니다.


사실, 국내에는 이미 노후 아파트가 많아 지속적인 리모델링 사업 규제 완화가 예상되고 있습니다. 이미 전국 아파트 중 15년 이상 아파트 절반( 546만 가구)을 점유하고 있어, 국내 리모델링 시장 규모만도 건설산업연구원에서 예측한 것에 의하면 2020년 10조 4000억 원으로 추산 중입니다.



▶리모델링 사업이란?


일반적으로 리모델링 사업은 기존 건물 뼈대를 살린 채 최신 구조로 바꾸는 개·보수 작업을 일컫는데요. 특히, 아파트 리모델링은 전면 철거 방식인 재건축과 달리 기존 건물의 내력벽은 그대로 유지한 채로 아파트 단지를 새것으로 변모시키는 작업입니다. 기존 골조를 남겨두고 보강, 증축, 구조변경 등을 거쳐 짓는 방법이죠.


일반적으로 리모델링은 재건축 사업과 비교를 하는데요. 재건축 사업과는 몇 가지 차이점이 있습니다. 첫째, 리모델링은 재건축에 비해 친환경적이라는 점입니다. 재건축이 기존의 건축물을 완전히 철거하고 새로운 건물을 지어 자원의 낭비가 심한데에 비해, 리모델링은 기본 구조물의 일부를 재활용한다는 점에서 자원의 손실이 상대적으로 적고 친환경적이라 할 수 있습니다. 하지만, 리모델링은 완전히 신축을 하는 재건축에 비해 설계에 제약이 있을 수밖에 없습니다. 


둘째, 공사비 및 사업기간에 차이가 나는데요, 리모델링은 재건축 향후 가치가 높게 형성될 가능성이 낮은 반면 공사비도 적게 들고 사업기간은 절반 정도에 불과하다는 장점이 있습니다.


셋째, 용적률에 따른 사업성을 들 수 있는데요. 일반적으로 이미 용적률이 200% 이상인 단지는 리모델링이 유리하고, 용적률이 180%로 낮은 저층 단지는 재건축이 유리하다고 알려져 있습니다.



이렇게 리모델링 사업 기준에 대해 알아봤는데요. 최근 리모델링의 성공적인 투자 사례를 보면 투자자들의 관심을 이해할 수 있습니다. 대표적 사례로 서울 강남구 도곡 쌍용 예가클래식 리모델링 투자 사례를 들 수 있는데요. 전용면적 84㎡ 6.8억에서 리모델링 후 11억으로 매매가 상승한 사례가 있습니다. 


가구 당 추가 부담금을 감안해도 투자수익률 25.7%를 기록한 사례라 투자자들의 마음을 설레게 하기 충분하겠죠. 같은 기간 도곡동 아파트 매매가격 평균 10.3% 하락한 것을 감안한다면, 성공적인 리모델링 사례라고 할 수 있습니다.



이러한 성공적인 사례에도 불구하고 주의할 점들이 있습니다. 먼저, 정부 정책에 따른 수익성 감소를 감안해야 할 포인트로는 리모델링 사업시 건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계한 ‘내력벽’ 관련 규제 유지입니다. 내력벽 철거 허용 여부에 대한 결정을 2019년 3월까지 미룬 상황인데요. 이것은 건축물의 안전에 따른 조치이긴 하지만, 내력벽 규제가 존치한다면 구조에 따른 증축 한계로 수익성 감소하기 때문에, 투자 전 사업성을 분석해야 할 필요가 있습니다.


더구나, 현재 지방권 아파트들은 집중된 입주물량에 대한 미분양 우려로 리모델링 사업 지연이 예상되는 지역이 생기고 있는데요. 이러한 상황에서 지방권 중대형 아파트가 리모델링을 통해 3개 층 이상 수직증축을 추진된다면 미분양 우려는 물론이고 사업성 감소를 고민해야 할 것입니다.



▶리모델링 투자시 접근 전략은?


첫째, 리모델링으로 내 집 마련 고려시 분양성을 고려해야 합니다. 리모델링 사업 이후 분양 감소는 조합원들에게 추가 분담금을 부과될 수 있습니다. 이에, 리모델링으로 내 집 마련시 지방보다는 수도권 신도시, 그중에서도 강남권같이 분양성이 담보된 지역이 유리하다고 할 수 있습니다.


두 번째로, 리모델링 사업은 가구수가 증가될 수록 유리합니다. 가구수 10% 증가시 평균 25%의 조합원 분담금에 대해 감소가 가능하기 때문에 가구수 증가가 많은 단지를 선택하는 것이 당연하겠죠.


끝으로, 일반 분양가가 3.3㎡당 1,800만 원 넘는 단지가 투자 관심 대상 지역이라고 볼 수 있습니다. 일반적인 분양가가 1800만 원 이상 높아야 하는 이유는 리모델링을 통해 기존 주택 수에서 최대 가구수 15%, 3개 층만 늘릴 수 있기 때문입니다. 이 때문에 평당 분양가가 낮은 지방 소도시에 투자 시에는 신중한 고민이 필요하다고 할 수 있습니다.


이렇게 리모델링 투자에 대해 살펴보았습니다. 요즘 리모델링이 재건축 단지보다 규제를 덜 받고, 사업 발목을 잡던 다른 규제가 많이 풀렸으나, 수익성 특면에서 기대에 못 미칠 수 있으니 투자 목적 보다는 실거주 측면에서 면밀히 살펴보고 신중하게 임해야 할 것입니다. 특히 최근 신 DTI 및 DSR에 따른 투자 대출 감소, 금리 인상 가능성, 입주물량 등 부동산 투자에 있어 악재들이 돌출하고 있어 우리 투자자들은 더욱더 신중하게 투자 접근해야 할 것입니다.



이덕수

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