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래퍼 ‘도끼’ 가 사는 그 집, 레지던스 투자포인트 3

금융/달려라 직딩 2018.04.03 09:00


정부의 8.2 부동산 대책 발표가 아파트에 이어 오피스텔 투자에까지 영향을 미치면서, 틈새형 상품들의 인기가 치솟고 있습니다. 그중 하나가 레지던스입니다. 서울을 비롯한 제주・부산・경기권 등 외국인 관광객이 모이는 지역을 중심으로 레지던스가 집중 분양되면서, 투자자에도 관심이 부각되고 있습니다. 그간 레지던스는 숙박영업이 불법이라는 대법원 판결로 2010년 이후 폐업 위기에 몰렸습니다. 하지만 2012년 1월 생활형 숙박업으로 일반 숙박업과 구분되면서 법적 지위 확보하면서 부활했습니다. 오늘은 부동산 규제 이후 떠오르는 상품인 레지던스(생활숙박시설) 투자에 대해 알아보겠습니다.



▶레지던스란?


일반적으로 레지던스는 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념으로 쓰입니다. 객실 안에서 취사도구와 세탁기 등 장기 주거에 필요한 여러 시설을 구비한 임대형 주거상품을 지칭하며 생활숙박시설이라고 부르기도 합니다. 



▶레지던스 투자의 매력요소 TOP 3



먼저, 레지던스는 주택법이 아니라 건축법이 적용받기에 분양 시 청약통장이 필요 없습니다. 아파트 분양을 고려하고 있는 투자자라면 청약점수에서 불이익을 받지 않기에 솔깃한 상품이죠. 게다가 오피스텔과 같이 구분 등기가 가능한 상품으로서 자유롭게 매매 또한 가능합니다. 



둘째, 오피스텔과 다르게 실거주뿐 아니라 장ㆍ단기 임대나 위탁운영 방식의 숙박업에도 활용 가능하고 임차인은 전입신고도 가능합니다. 기존 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 애초에 숙박업 목적으로 지어지지 않은 건축물들이기 때문에 일반 숙박업소로 등록이 불가능한 반면, 레지던스는 에어비앤비 같은 숙박사이트에 게스트하우스로 등록할 수 있습니다. 올해 초 오피스텔 및 도시형생활주택 프리랜서 사업자가 인근 구청에 허가를 받지 않고 에어비앤비 숙소를 운영하다 벌금형을 선고받은 것을 고려하면, 합법적 숙박시설로서 활용도가 높은 레지던스의 매력이 높아 보입니다.


셋째, 쟁상품 대비 규제가 낮다는 점입니다. 레지던스는 정부의 주거 부동산 규제 제외 상품으로서 풍선효과를 누리고 있습니다. 올해 1월부터 전매 제한의 규제를 받은 오피스텔과 달리, 레지던스는 지역 구분 없이 자유롭게 분양권 전매가 가능할 뿐 아니라, 아파트 상품과 달리 대출 규제도 따로 없어 매력적이라 할 수 있습니다. 


뿐 만 아니라, 레지던스는 과세 방식도 일반 부동산 투자와 다소 다른데요. 1가구 2주택 규제에 해당되지 않아 양도소득세를 일반세율로 과세합니다. 뿐만 아니라 레지던스는 종합부동산세에 포함되지 않고, 부가가치세 기준도 오피스텔과 동일합니다. 다만, 취득세는 아파트보다 4배 이상 높기 때문에, 세금 항목을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.


이러한 투자 매력 요소로 인해 최근의 레지던스 분양은 높은 청약율을 기록했는데요. 한화건설이 지난해 9월 분양한 ‘여수 웅천 디아일랜드 레지던스’는 평균 경쟁률 80대 1, 현대산업의 11월 ‘별내역 아이파크 스위트’의 경우도 8.74 대 1, 대우건설의 ‘송도 랜드마크 푸르지오 시티’도 3.55대 1을 기록할 정도로 분양 호조를 보이고 있는 상황입니다. 



▶레지던스 투자의 위협요인 3



레지던스의 가장 큰 문제점은 일반적인 위탁 운영 상품으로서 운영사 부실 문제가 지속적으로 제기되고 있다는 점입니다. 레지던스를 수익성 보장상품으로 매입할 경우 시행사 부도나 경영상 변수, 그리고 확정된 수익률을 보장 못 받는 경우가 비일비재하다는 것은 고려되어야 할 사항입니다.


둘째는 오피스텔뿐 아니라 아파트보다 환금성이 떨어진다는 것인데요. 환금성이 떨어지기 때문에  시세차익도 함께 하락하게 됩니다. 레지던스는 시세차익보다 임대 수익을 고려한 투자 상품이기에 돈이 필요할 때 매각이 안 된다면 소유자들의 고민은 커질 수밖에 없는 것이죠.


마지막으로 높은 취득세로 아파트보다 4배 이상 높아 실제 사용하는 면적 공간이 작은 것이 단점입니다. 시세차익 보다 임대 수익 등을 고려한 투자 상품이기 때문에 투자 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크가 있는 경우 현명하게 투자하려면 어떻게 해야 할까요? 



▶레지던스, 현명하게 투자하기 위한 체크포인트 3



레지던스는 여러 투자 기회요인에도 불구하고 위험요인을 내포하고 있어, 우리 투자자들은 확실한 투자 전략이 있어야 할 것입니다.


첫째, 레지던스 상품에 수익성 보장상품으로 접근 시 주변 레지던스의 객실 가동률을 체크해야 합니다. 낮은 환금성을 감안한다면 높은 수익을 보장받아야 하기 때문입니다. 이를 위해서는 평균 객실 가동률이 70~80% 이상 나올 수 있는 상품을 선택해야 고정된 임대수익과 추가 운영수익의 기대가 가능합니다.


둘째, 용도 변경 상품에 청약하는 경우 불법 레지던스를 주의해야 합니다. 기분양 오피스텔을 레지던스 상품으로 용도 변경하기 위해서는 기존 모든 투자자의 동의가 요구되는데, 확실한 동의 없이 분양 먼저 진행된다면 사업 진행이 지연될 수도 있습니다. 더구나 레지던스 입지는 주거 지역과 50m 이상 떨어져 있어야 하고, 학교 반경 200m 이내인 학교 정화 구역 내 입지도 금지되기에 청약 시 반드시 확인해야 합니다.


일반적인 위탁 운영 상품으로 접근 시 시행사와 운영사의 운영 능력이나 재무 상황도 반드시 확인해야 합니다. 시공사(건설사)의 브랜드에 웃돈이 붙는 아파트와 달리 레지던스는 운영사의 운영 능력이나 재무 상황 등이 중요합니다. 이 때문에, '확정수익률 보장'이라는 말에 현혹되지 말고 분양 이후의 상황을 예상해야 합니다. “수익률 보장" 같은 문구가 계약서상 문구가 들어있더라도 운영 사업자가 부도 날 경우 확정수익률을 지키기는 불가능하기 때문에 계약 전에 주의해야 하는 방법밖에는 없습니다.


지금까지 부동산계의 떠오르는 상품, 레지던스에 대해 살펴봤습니다. 레지던스가 일부 지역에서 인기가 있지만 우리 투자자들은 여러 투자위험요소들을 고려해 꼼꼼히 체크하여야 할 것입니다. 특히, 계약 전 여러 투자환경을 점검하는 습관은 투자 리스크를 최소화할 수 있는 가장 좋은 전략이라는 것을 항상 기억하시길 바랍니다.




이덕수

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