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주택 임대사업자등록, BEST vs WORST의 경우는?

금융/달려라 직딩 2018.08.31 09:00


지난 7월 30일 정부는 세법 개정안을 발표했습니다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 그동안 일부 과세 사각지대였던 주택임대 소득에 대하여 타 소득과의 형평성에 문제가 있었기 때문에 앞으로 정상과세를 하겠다고 공헌했습니다. 부부합산 다주택자의 임대 소득은 1인당 연간 2천만 원이 초과하면 종합과세하고 2천만 원 이하의 경우는 올해까지만 과세 제외입니다. 내년부터는 14% 선택적 분리과세를 적용할 예정입니다. 또한 임대 사업 등록 여부에 따라 세금 혜택을 차등해서 적용한다고 합니다. 



개정안에 따르면 내년부터 분리과세 적용 시 등록자는 필요경비 70% 및 기본공제 400만 원, 미등록자는 필요경비 50% 및 기본공제 200만 원을 적용합니다. 예를 들어 연간 1,956만 원의 주택임대 소득이 있는 사람이 8년 약정 사업자 등록을 할 경우 소득세는 6만 5천 원만 내면 되지만 미등록 시 109만 원을 부담하게 됩니다.



정부의 과세 의지가 워낙 강하다 보니 최근 다주택자들의 가장 큰 고민 중 하나가 사업자 등록 여부에 대한 결정입니다. 주택임대 사업자 등록은 절세 혜택도 크지만, 혜택을 볼 수 있는 요건도 제한되어 있고 사전에 장기 임대기간 약정을 해야 하기 때문에 장단점을 잘 살핀 후 상황에 따른 선택이 필요합니다. 


▶주택임대 사업의 장점



첫째, 보유할 동안에는 세금 혜택이 있습니다. 


호당 공시가격 6억 이하이고 전용 85㎡ 이하인 경우 임대수익에 대한 임대 소득세를 8년 약정 75%, 4년 약정은 30% 감면 받을 수 있습니다. 또한 면적 요건에 따라 재산세도 25~100% 감면 받을 수 있습니다. 종합부동산세는 현행 세법에서는 8년 약정에 한하여 수도권의 경우 공시가격 6억 이하, 비수도권의 경우 3억 이하이면 과세대상에서 제외됩니다. 


둘째, 등록 주택 처분 시에 받을 수 있는 세금 혜택입니다. 


올해 4월부터 다주택자가 조정 대상 지역 소재 주택을 처분할 경우 양도소득세 중과가 되며 장기보유특별공제도 배제되는 것이 원칙입니다. 그러나 수도권의 경우 공시가격 6억 이하, 비수도권의 경우 3억 이하의 주택을 8년 약정 임대기간을 마치고 처분할 경우 양도소득세 중과대상에서 제외됩니다. 또한 장기보유특별공제를 최대 70%까지 적용받을 수 있습니다. 

한편 주택 취득 후 3개월 이내 요건을 갖춘 임대 사업자 등록을 할 경우, 10년 이상 임대 후 처분 시에 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있습니다. 


셋째, 취득세를 감면 받을 수 있습니다. 


전용 60㎡ 이하의 신축 또는 최초 분양 공동주택 또는 오피스텔을 구입해 60일 이내에 사업자 등록을 할 경우만 적용됩니다. 주의할 점은 신축만 해당이 되며 단독주택이나 다가구주택은 감면 대상에서 제외됩니다.


넷째, 건강보험료를 감면 받을 수 있습니다. 


2천만 원 이하 임대 소득에 대해 내년부터 소득세가 과세됨에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 정상 부과하되, 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분에 대해 8년 임대는 80%, 4년은 40%를 감면해 줄 예정입니다.


다섯째, 등록한 주택과 별도로 2년 이상 거주한 1주택을 처분할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 


예를 들어, 거주 1주택과 임대 2주택을 보유한 3주택자가 임대 주택에 대해 요건을 갖춘 임대 사업 등록을 한 이후 거주 주택을 처분하여도 거주 기간이 2년 이상이면 비과세 받을 수 있습니다.



▶주택임대 사업의 단점



첫째, 의무임대 기간이 너무 장기라는 것입니다. 


주택임대 등록은 일반사업자 등록과는 달라서, 8년 또는 4년 약정을 해야 합니다. 그런데 위에서 말한 세금 혜택은 대부분이 8년 약정에 집중되어 있으며 4년 약정은 절세효과가 상당히 적습니다. 만약 약정된 임대기간 내에 주택을 처분한다면 그동안 받았던 세금 혜택이 추징되며 과태료가 부과될 수 있습니다. 따라서 사정상 주택의 장기간 보유가 힘들다면 사업자등록에 신중해야 합니다.


둘째, 월세 상한제를 적용 받는다는 것입니다. 


8년 사업자등록을 하고 앞서 언급한 각종 세금 혜택을 보려면 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 연 5%를 초과하지 않아야 합니다. 월세 수익이 주목적인 수익형 부동산이라면 주변 시세만큼의 임대료 상승에 제동이 걸릴 수밖에 없습니다.


셋째, 각 주택 면적과 가격의 요건이 세목별로 맞아야 절세 혜택을 볼 수 있습니다. 


대부분 세금 혜택은 전용면적 85㎡ 이하 및 공시가격 6억 원(비수도권은 3억 원) 이하의 주택에 대해서만 집중되어 있습니다. 즉 대형 평형의 주택이나 공시가격이 6억 초과되는 주택은 사업자등록을 내도 혜택이 적습니다.


넷째, 집주인 입장에선 번거로운 점이 생깁니다.


혜택을 받기 위해서는 반드시 표준임대차 계약서 [민간임대주택에 관한 특별법 제24호 서식]을 써야 합니다. 또 임차인 또는 임대조건이 변경될 때마다 해당 지자체에 신고해야 합니다. 또한 매년 2월 10일까지 전년도의 수입 금액과 임대현황에 대하여 세무서에 ‘면세사업자 현황 신고’를 해야 합니다. 5월에 소득세 신고납부도 해야 합니다. 만약 신고를 하지 않거나 의무를 위반하면 앞에서 언급한 각종 세금 혜택 중 일부 적용되지 않는 경우도 있습니다.


지금까지 알아본 바와 같이 세금을 조금이라도 줄이고자 주택 임대 사업자 등록을 하는 것은 혜택이 큰 만큼 지켜야 할 의무도 만만치 않습니다. 보유한 임대주택에 대해서 사업자 등록 여부는 효익·비용을 충분히 검토하고 각자의 상황에 맞게 결정하는 전략이 필요합니다. 판단이 잘 서지 않을 경우 다수의 전문가와 충분히 상담 후 의사 결정하시는 것을 추천합니다.


정원준

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