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8.27 부동산 대책과 시사점, 효과적인 부동산 시장 접근 방법은?

금융/달려라 직딩 2018.09.05 14:00


최근 국토교통부는 서울 및 경기권의 국지적 부동산 과열 현상 해소를 위해 8.27부동산 대책을 발표했습니다. 금년 초 이후 주택시장의 전국적 안정세에도 불구하고 최근 서울과 일부 지역은 국지적 과열 현상이 일어났기 때문입니다. 한국감정원의 2016년 대비 올해 7월 시도별 주택 가격 상승률을 보면 서울은 8.6%로 전국 평균(2.4%)은 물론 경기도(2.9%), 부산(3.7%), 대구(2.1%), 광주(2.9%) 등 다른 지역을 크게 앞섰습니다. 5% 넘는 상승률을 보인 곳은 서울을 제외하고는 세종(6.4%)뿐입니다.



지난해 6월 이후 정부가 6.19, 8.2부동산대책, 10.24가계부채 종합대책 등을 잇달아 내놓으며 집값 잡기에 온 힘을 다했습니다. 그 결과 아파트 매매 거래량은 예년보다 적은 수준으로 주택 거래가 위축된 반면 가격은 상승했습니다. 이런 현상이 일어난 이유는 무엇일까요?


저금리 기조로 시중 풍부한 유동성 자금이 일부 지역 부동산으로 투자 집중 현상, 생각보다 부담이 낮았던 정부의 종합부동산세(종부세) 개편안 발표로 투자자들의 세금 관련 심리적 악재 해소, 여의도 및 용산의 개발 마스터플랜 발표로 붉어진 정부 및 서울시의 부동산 정책 방향의 엇박자, 그리고 실수요 바탕으로 한 낮은 거래량으로 주택 호가를 상승시킨 상황이 맞물렸다고 볼 수 있습니다.



▶8.27부동산 대책이란?


이번 대책은 문재인 정부 이후 발표된 부동산 정책 중 가장 낮은 수위입니다. 때문에 현재 투기적 부동산 시장 안정화에 다소 부족하다는 평가를 받고 있습니다. 주요 내용은 수도권 주택 추가 공급을 위한 공공택지 개발, 부동산 규제 지역 추가 (투기지역 4곳, 투기과열지구 2곳, 조정 대상 지역 2곳) 두 가지에 불과했습니다. 자세히 알아보면 다음과 같습니다.


첫째는 수도권 주택 추가 공급 대책은 수도권에 30만 호 이상의 주택 공급을 위해 규모 30여 개 공공 택지를 추가로 확대하기 위한 대책입니다. 그간 몇 차례 부동산 대책에서 수요자 규제에만 집중했으나 이번 대책에서는 주택 공급을 반영했습니다.


서울과 인접하고 교통이 편리한 지역 중심의 14개 신규 공공주택 지구(6.2만 호)를 포함하여 총 가용 공동택지 54.2만 호를 확보하는 공급계획을 시사했습니다. 정부 수도권 주택 공급 확대는 2017년 말 약 48만 호 공공택지를 보유하고, 서울 포함한 수도권 내 성남 복정· 구리 갈매 역세권·남양주진접2 등이 대상 지역으로 고려 중입니다. 


 


사실 국토교통부는 서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 향후 5년간(2018~2022년) 주택수급이 원활할 것으로 전망하고 있습니다. 국토교통부는 5년간 수도권 및 서울 모두 주택 공급량이 신규 수요를 초과하는 것으로 판단한 것입니다.


국토연구원의 자료를 인용하여 연평균 신규주택 수요가 가구, 소득, 멸실 요인을 감안하여 수도권은 약 22.1만 호, 서울은 약 5.5만 호로 추정했습니다. 이에 비해 국토교통부는 신규주택 공급은 분양 물량, 정비 사업 진행 정도, 인허가 전망 등 감안해 향후 5년간 수도권 26.3만 호, 서울 7.2만 호로 추정했습니다. 부동산시장에서 서울 수요에 비해 공급이 부족하다는 인식에 비해 정부는 주택 공급량이 충분하다고 판단한 것으로 보입니다.


현 부동산 시장 정부의 30만 호 공급 계획도 다소 영향이 미미할 것으로 판단하고 있습니다. 공공택지 개발 시 발굴에서 입주까지 최소 2~7년에 이르는 시간이 소요되는 만큼 당분간 입주량에 영향이 없다고 보는 것입니다.

 


▶둘째, 부동산 규제 대상 지역을 추가 지정했습니다. 


서울 및 수도권 일부 지역에 과도한 쏠림을 막기 위해 기존 규제 지역(투기 지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 외에 추가로 지정했습니다. 최근까지 집값 불안 지속 및 높은 청약 경쟁률 지역, 안정세가 확고하다고 보기 어려운 지역이 대상입니다. 규지 지역별로 투기지역(종로구, 중구, 동대문구, 동작구), 투기과열지구(경기도 광명시, 하남시), 조정대지역(경기도 광명시, 하남시)이 추가됐습니다.


이 대책도 8.2부동산 대책 이후 기존 지정 지역의 집값이 급등했던 만큼 추가 대책 지정에 대해 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 다만 20개의 규제가 적용되는 투기과열지구의 규제 강도가 가장 높은 만큼 광명· 하남·구리·안양 등 경기권 주택 시장의 단기적 충격이 높을 것으로 판단됩니다.



지금까지 알아본 바와 같이 이번 대책을 종합적으로 보면 과열된 지역에 대한 맞춤형 규제책은 부족한 편입니다. 이에 향후 부동산 세제 및 개발 규제, 금리 등에 대해 종합적 방안의 지속적 발표가 이어질 것으로 판단됩니다. 현재 타국가 대비 낮은 한국 부동산 실효세율은 세율 인상(종부세, 재산세, 양도소득세)에 관하여 논쟁이 가능한 상황입니다. 다만 부동산 세율에 상관없이 부동산 시장의 활황 기대감이 높아지면 부동산의 가격도 상승 가능합니다. 


이것은 향후 저금리 기조 상황에 대한 고민으로 이어질 수 있습니다. 금리 인상 시 좋지 않은 국내 경기로 우려의 시선도 있지만 현재와 같은 낮은 이자율과 고인플레이션이 지속된다면 건설자재 가격 상승·부동산 상승 기대감 등 반영으로 주택 가격이 상승 가능하기에 충분히 억제책으로 고려될 수 있을 것입니다. 정부의 여러 추가 대책이 지속적으로 예상되는 만큼, 우리 투자자들은 자극적 부동산 기사에 흔들리기보다 종합적이고 장기적인 안목으로 부동산 시장에 접근해야 할 것입니다.


이덕수

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