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‘9.13 부동산대책’ , 요동치는 부동산 시장의 안전한 투자 전략은?

금융/달려라 직딩 2018.10.10 09:00


정부의 ‘9.13 주택시장 안정 방안’이 발표되었습니다. 국토교통부가 ‘8.28 부동산 대책’을 발표한지 겨우 보름 남짓이 지나서 연이어 발표된 방안에 귀추가 주목되는데요. 이번 부동산 대책은 문재인 정부가 출범 이후 8번째로 발표한 대책으로써, 기획재정부·국토교통부·행정안정부·금융위원회 등 관계부처가 합동으로 발표하였습니다.


이번 대책은 부동산가격을 잡기 위한 연속 시리즈라고 볼 수 있는데요. 핵심은 종합부동산세의 증세를 통해 고가 주택 보유자나 다주택자의 보유 부담을 증가시키고, 주택 보유 세대의 주택 관련 대출을 차단하거나 규제를 강화하여 추가적 주택 구매를 막겠다는 것입니다. 정부는 이를 통해 투기수요를 근절하고, 실수요자를 보호하기 위한 맞춤형 대책을 내놓았습니다. 



▶특정 지역에 한정된 정부 규제


주택 가격이 특정 지역에 한해 상승하고 있는 만큼 이번 정부 규제도 특정 지역에 한정되었는데요. 지난해 8.2부동산 대책 이후, 9.5추가대책∙올해 8.27대책에 추가된 규제지역(투기, 투기과열, 조정 지역)인 서울ㆍ수도권 일부 지역ㆍ세종시ㆍ부산시ㆍ대구 수성구 등이 대상입니다. 이번 대책에서는 고가주택 및 다주택자에 대한 종부세 강화가 가장 눈길을 끌었습니다.


조정 대상 지역 외 2주택 및 고가 1주택의 종부세율을 현행 대비 0.1~1.2% 높였습니다. 당초 정부안은 3주택 이상 보유자만 추가 과세하기로 했지만, 이번 대책은 조정 대상 지역의 2주택 보유자도 추가 과세 대상에 포함하고 있습니다. 



또한, 기존 정부안에서는 과세표준 6억 원 이하 구간은 세율 인상에서 제외됐지만, 이번 대책에는 3~6억 원 구간을 신설해 이 구간 세율을 인상하였습니다. 기존 보유세 부담의 상한액은 150%였지만, 조정 대상 지역의 2주택자나 3주택 이상자에 대한 세부담도 300%로 인상하여 바로 적용되도록 했습니다. 



▶2주택자의 양도세 비과세 기준 강화


종합부동산세 공정시장가액 비율도 추가 상향 조정하여 현 80%에서 연 5%씩 100%까지 인상하고 공시가격을 점진적으로 현실화하기로 하였습니다. 이는 정부가 발표한 세법 개정안보다 강화된 안으로 내년 1월 1일부터 적용될 예정입니다. 조정 지역의 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준도 강화되었는데요. 종전에는 주택을 구입하여 3년 내 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 2년 내 주택을 처분해야 혜택을 받을 수 있는 것으로 변경되어 신속하게 다른 주택으로 갈아타기 어려워졌습니다.


특히, 이번 대책은 1년 전 8.2부동산 대책에 견줄 만한 강력한 대책으로 평가 받는데요. 바로 다주택자에 대한 대출 규제안이 시장에 미치는 영향 때문입니다. 이 대책이 시행되면 주택 소유자는 규제 지역 내에서 주택을 구입하면 대출을 받을 수 없습니다. 2주택 이상 다주택자에 대한 주택담보대출을 금지할 뿐 아니라, 1주택 가구도 이사·부모 봉양·결혼 같은 경우의 실수요에 한하여 대출을 허용하였습니다. 이 경우에도 2년 안에 원래 집을 매각해야 하고 이 대출금으로는 9억원이 넘는 고가 주택을 구입할 수 없도록 했습니다. 



이 경우 재건축 아파트에 타격이 있을 것으로 판단되는데요. 인기 지역 재건축 아파트는 가격이 높아 대출 비율이 높은 데다가 전세가율이 낮아 자기자본이 많이 필요하기 때문입니다. 더구나 비싼 가격에 비해 주거환경이 열악하다는 점을 고려한다면 실수요로 투자하기도 힘들 것입니다. 이렇게 되면 투자 수요가 감소하여 가격에 영향을 미칠 수 있는 것이지요. 주택임대사업자 대출에도 투기지역 및 투기과열지구 내에서 LTV 40%를 적용하기로 하였습니다. 


또한 주택담보대출을 이미 받은 임대사업자가 투기지역 내 주택을 사기 위한 대출도 금지하여 임대업 대출이 다른 용도로 유용되는 상황을 점검할 예정입니다. 주택담보대출뿐 아니라 전세자금 대출에 대해서도 규제를 강화하여, 2주택 이상자(부부합산, 조정 대상 지역 외 포함)의 전세자금 대출에 대한 공적보증(주금공, HUG)을 금지했습니다. 



▶1주택자의 보증요율 상향


1주택자는 부부합산소득 1억 원 이하까지 보증을 지원하나, 보금자리론 소득 기준을 초과한 경우 보증요율을 상향하기로 하였습니다. 다만 무주택자는 소득과 상관없이 공적 보증을 지원받게 됩니다. 이번 대책에는 기존 규제 일변도의 대책과 달리 공급정책도 포함되었습니다. 수도권 공공택지 30곳(30만호)을 개발하기로 하였는데, 이는 1기 신도시 규모입니다. 부동산 허위 거래에 대한 방안도 포함되었습니다. 부동산 실거래 신고 기간을 현행 계약 후 60일에서 30일로 단축할 예정입니다.


이번 부동산 대책 발표 이후 부동산 시장은 전반적으로 차분한 편입니다. 투자자들의 불안감도 증가하고 있습니다만 규제 정책에 내성이 생긴 시장이 어느 정도 반응할 것인지 전문가들 또한 의견이 엇갈리는 것도 사실입니다. 종합부동산세·공정시장가액비율 상향 조정 등의 세금 인상은 투자자뿐만 아니라 세입자에게도 불안감을 줄 수 있습니다. 조세 부담은 전셋값 상승으로 이어져 다시 집값에 영향을 미치는 주거 악순환의 부작용을 야기할 수 있는 것입니다. 


다만 이번 부동산 대출 규제가 강력한 만큼, 현재 주택 가격 상승을 저지하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 과거 2010~2012년 수도권 지역 아파트의 매매가격 하락장세에서, 주택담보대출 증감률이 함께 감소된 전례가 있기 때문입니다. 게다가 8.27 부동산 대책에서 발표되어 이번 대책에도 언급된 신규택지 공급은 정부의 수요 규제 위주 정책이 공급 확대가 포함된 정책으로 전환되었음을 의미합니다. 이에 향후 발표될 공급지역 입지에 따라 시장 반응이 갈릴 것으로 보입니다.


현재 부동산 시장에는 단기간 상승한 부동산 가격에 대한 불안감, 세금으로 인한 보유 부담감, 미국의 금리 인상 등 투자 환경에 대한 고민 등이 있습니다. 이는 주택 시장 투자자에게 긍정적인 상황이 아니므로 실수요자는 당분간 관망을 통한 신중한 투자 전략이 필요할 것입니다. 



이덕수

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